[배병휴 회장 @이코노미톡뉴스(EconomyTalk News, e톡뉴스)] 새해 들어 지난해 서울 아파트값이 역대 최대폭인 8.48%나 올랐다는 통계가 눈에 거슬린다. 더구나 부동산 전문가들은 새해에도 서울 집값이 오를 것으로 모두 예측한다니 무슨 까닭인가.
이재명 정부 들어 집값 잡겠다고 고강도 규제대책 연속으로 발표했는데 전혀 성과가 없었다는 말 아닌가?
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새해에도 서울 집값 계속 오를 전망
한국 부동산원 발표에 따르면 지난해 12월 22일 기준 서울 아파트 매매가는 누적 상승률 8.48%로 지난 2018년 문재인 정부 때 ‘미친 집값’이라고 지탄된 8.03%를 넘어선 기록이다.
뿐만 아니라 역대 최고인 2006년 노무현 정부 때 23.46% 인상 이후 19년 만에 가장 높은 상승률을 기록한 것이다.
지역별로는 서울 송파구 20.52%, 성동구 18.72%, 마포구 14.00%, 서초구 13.79%, 강남구 13.31% 등이 상위 5개 구다. 반면에 노원구 1.92%, 금천구 1.21%, 강북구 0.98%, 도봉구 0.85%, 중랑구 0.76% 등이 하위 5개 구로 대비된다.
경기지역은 과천 20.11%, 성남 분당 18.72%를 기록했다.
그러니까 10.15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12곳을 투기과열지구, 토지거래허가구역 등으로 강력히 규제했지만, 거래는 위축시켰지만 고가 아파트의 상승기류는 여전했다는 뜻이다.
더구나 집값 양극화마저 심화시켰다는 사실이다.
국토부 집계에 따르면 지난해 11월 토지거래 허가제가 적용된 서울 아파트 매매는 전월에 비해 60.2%나 급감했다. 이 기간에 수도권 전체의 주택매매는 전월과 비교해 30.1%가 줄었을 뿐이다.
그러나 문제는 금융, 세제 규제에 따라 매매거래는 줄어들었지만 ‘똘똘한 집한채’의 고가 아파트값은 계속 상승세를 나타낸 것이다.
거래위축에 집값 양극화 ‘역대 최고’
KB 부동산의 월간 주택 동향에 따르면 지난해 12월 기준 서울 상위 20% 아파트의 평균값이 하위 20% 아파트보다 6.89배나 높았다. 이는 2008년 12월 통계작성 이후 가장 큰 격차로 비교된다.
이 무렵 서울 상위 20% 아파트의 매매가는 평균 34억 3,849만 원이었다. 지난 5월 사상 처음으로 30억 원을 돌파한 후 계속 급증해 온 것 기록이다.
이에 비해 하위 20% 아파트의 평균가는 4억 9,877만 원으로 5억 원 선을 회복하지 못했다.
이로써 서울의 집값 양극화마저 역대 최대를 기록하기에 이른 것이다. 또한 10.15 규제로 매매시장이 위축되면서 임대차 시장에서는 월세 선호 현상이 심화되고 있다.
결국 정부가 집값이 비쌀수록 주택담보대출을 줄여 억제했지만 ‘똘똘한 한 채’쏠림 현상만 심화시킨 결과 아닌가.
부동산 전문가들은 다주택자 규제 중심에서 실거주 의무화까지 강화하자 투자가치가 높고 실거주하기에도 좋은 고가 한 채로 수요가 몰렸다고 분석한다.
여기에다 전문가들은 올해도 서울 집값은 오를 수밖에 없을 것으로 진단한다. 올해 신규 주택 공급량은 부족하고 시중 유동성은 풍부해진데다가 곧 기준금리 인하 가능성까지 감안하면 집값이 오를 수밖에 없다는 지적이다.
부동산 R114 리서치에 따르면 올해 서울아파트 입주 물량은 2만 9,161채로 지난해의 4만 2,611채에 비해 31.6%나 모자란다. 또한 경기, 인천을 포함한 수도권 전체로도 입주 물량 11만 1,900채로 지난해의 13만 6,860채보다 18.2%나 부족하다는 비교이다.
그러니까 공급부족에다 과거 어느 때보다 강력한 대출규제에 세제 강화까지 겹쳐 돈 있는 수요자들이 똘똘한 한 채 중심으로 고가 아파트 행진을 계속할 수밖에 없지 않느냐고 보는 것이다.
재건축 규제 풀어 서울 도심 공급 늘려
그러니까 새해 벽두에 서울 집값이 계속 오를 것이란 예측이면 집값 잡겠다고 규제를 강화한 대책들의 보완, 손질이 급한 것 아니냐는 결론이다.
공급부족을 해소하고 매매위축을 풀어 시장기능을 촉진시켜야 한다는 주장이다.
대체로 서울의 경우 집값이 오르지 않는 노원, 도봉, 강북구 등 하위 20% 지역은 투기과열지구부터 해제해야 하지 않을까. 또한 공급부족을 해소하기 위해서는 서울 도심권의 재개발, 재건축 규제를 완화하는 것이 시급하지 않을까.
전문가들은 현실적으로 서울의 인기 주택공급 확대는 재건축 재개발에서 나올 수밖에 없을 것으로 내다봤다.
지난해에 발표한 9.7 공급대책으로 서울의 주택 수급 불안을 해소하기에는 역부족이라고 보고 서울 도심의 재개발 재건축에 대한 규제 완화가 시급하다는 지적이다. 관계 당국이 새해 벽두에 제기된 서울 집값 상승세에 대한 대책을 서둘러야 한다는 결론이다. ( 본 기사는 평론기사임. )
