요즘같이 전세사기가 무섭다는 말, 한 번쯤 들어보셨죠? 주변에선 “수천만 원 보증금 날렸다”는 얘기가 심심찮게 들려옵니다.
막연히 부동산 앱만 보며 마음에 드는 집을 계약했다가 낭패를 본 경우도 많고요.
그래서 이 글에서는 ‘전세집 구하기 대출,사기예방등’의 시작부터 계약 후 보증금 보호까지, 단계별로 실천 가능한 방법을 알려드릴게요.
저 역시 신혼 전세집을 직접 구해본 경험이 있어서, 그때 겪은 시행착오도 함께 공유해보려 합니다.
1. 전세집 구하기, 왜 신중해야 할까?
처음엔 “다 똑같은 전셋집 아닌가?” 싶지만, 막상 계약 직전이 되면 머리가 복잡해집니다.
- 보증금 안전할까?
- 이 집 정말 주인 맞아?
- 계약하면 바로 들어가도 될까?
이런 고민은 처음 전세 계약을 하는 사람이라면 누구나 겪는 문제죠. 특히 최근 깡통전세나 무자본 갭투자 사기가 급증하면서, 예전보다 훨씬 더 꼼꼼한 확인이 필요해졌습니다.
제 경험으로도, ‘등기부등본’이 뭔지도 모르던 시절엔 진짜 아무것도 못했어요.
2. 전세집 구하기 전, 예산과 조건 설정
전세집 구하기의 첫 단계는 현실적인 예산 정리입니다.
저는 ‘전세 보증금 + 이사비 + 최소 3개월 생활비’를 기준으로 삼았어요. 이걸 기준으로 가능 지역과 집을 좁혀가면 됩니다.
꼭 정리할 항목:
- 예산 상한선 (보증금 + 중개비 포함)
- 지역 (회사/학교 근처, 교통편 고려)
- 최소 방 개수 / 평수
- 엘리베이터 유무, 층수, 채광, 관리비 등
‘집에 뭘 원하느냐’는 막연한 질문보단, 이처럼 전세집 구하기 체크리스트를 먼저 만드는 게 훨씬 빠릅니다.
3. 온라인으로 전세 매물 찾는 법
부동산 앱 없이는 전세 못 구해요. 네이버부동산, 직방, 다방은 필수입니다.
저는 네이버부동산을 메인으로, 직방은 실사진 확인용으로 병행했어요.
매물 볼 때 유의사항:
- ‘전세가율’ 낮은 매물 위주로 보기
- 같은 주소인데 가격이 다른 경우, 시세 체크
- 방 구조는 무조건 실사진 확인!
- 매물 업로드일이 너무 오래된 건 피하기
허위 매물 피하는 팁:
“방 있어요”라고 해놓고 전화하면 “그 방 나갔어요, 다른 방 있어요” → 바로 끊으세요. 99% 낚시 매물입니다.
4. 전세집 구하기 -현장 방문 시 체크리스트
온라인만 보고 계약? 절대 안 됩니다.
제가 직접 현장 방문하면서 확인한 포인트 몇 가지를 정리해볼게요.
실제 확인할 것:
- 곰팡이 흔적 (벽, 천장, 욕실 구석)
- 보일러 작동 여부 (겨울엔 생명선입니다)
- 수압 체크 (수도 틀어보기)
- 창문 닫힘 상태, 방음 상태
- 주차 가능 여부, 건물 출입 보안
그리고 꼭 해 떨어질 무렵에 방문해보세요. 조명이 어두운 집은 분위기가 확 다릅니다.
5. 전세집 구하기 사기 예방 필수 절차
전세집 계약 전, 무조건 해야 할 것 하나.
바로 등기부등본 열람하기입니다.
확인 포인트:
- 집주인 이름이 등기상 소유주와 일치하는가
- 근저당 설정된 금액이 보증금을 넘지 않는가
- 전세권 설정이 가능한 매물인가
등기부등본은 온라인에서도 가능합니다. (정부24 또는 대법원 인터넷등기소)
이걸 안 보면요, 진짜 집주인인 줄 알았던 사람이 사기꾼일 수도 있어요. 저는 이걸 못 해서 한 번 계약 직전에 엎어진 적이 있습니다.
6. 전세 계약 및 보증금 보호 조치
계약서 쓰는 순간, 이미 절반은 끝난 겁니다.
하지만 그 전에 반드시 체크해야 할 절차가 있어요.
- 주택임대차 표준계약서 사용하기
- 전입신고 + 확정일자 받기 (필수!)
- 전세보증보험 가입하기 → 주택도시보증공사(HUG) or SGI
전세보증보험은 보증금 못 받게 될 경우 국가가 대신 보장해주는 제도입니다.
저도 최근엔 무조건 가입합니다. 비용이 좀 들지만, 수천만 원 날리는 것보단 낫잖아요?
7. 전세집 계약 꿀팁 및 경험담 공유
제 첫 전세 계약은 회사 근처 16평 오피스텔이었습니다. 계약금은 1,000만 원, 총 보증금 1억 1,000만 원.
당시 저는 이율 높은 전세보증금에 혹해 계약할 뻔했다가, 중개사 도움으로 다시 알아보게 됐어요.
그때 배운 팁 몇 가지:
- 중개사 말만 듣지 말고, ‘시세’는 꼭 직접 비교하기
- “이 집 인기 많아요”라는 말은 절대 믿지 말기
- 보증금은 계약금-중도금-잔금으로 나누기
8. 전세 관련 추천 앱과 도구
꼭 써봐야 할 앱 TOP 3:
- 안심전세앱: 사기 위험 점수, 시세 비교 가능
- 호갱노노: 실거래가 분석, 학군, 인프라 정보까지
- 직방/다방: VR 보기, 매물 업데이트 빠름
특히 안심전세앱은 전세가율까지 알려줘서 ‘깡통 가능성’ 확인에 최고예요.
9. 2024~2025 전세 시장 흐름도 알아야 안전하다
전세집을 구할 때 집 상태만 보지 말고, 지금 시장 분위기도 함께 봐야 합니다.
왜냐고요?
예를 들어 최근 2~3년간 전국적으로 전세가 하락 → 역전세 현상이 많았거든요. 보증금을 돌려받지 못한 사례도 꽤 많았고요.
● 깡통전세란?
매매가보다 전세가가 더 높거나 비슷한 상황을 말합니다. 이런 집은 주인이 매도하더라도 보증금을 반환하지 못할 수 있어요.
예시)
- 매매가 1억 5천, 전세 1억 4천 → 집값이 1억 3천으로 떨어지면 보증금 돌려받기 어려움!
확인 방법:
- 국토교통부 실거래가 → 같은 단지의 매매가 & 전세가 비교
- 안심전세앱 활용 → 깡통전세 위험도 점수 제공
10. “신축 빌라” 전세, 무조건 좋은 건 아닙니다
특히 서울 외곽이나 수도권에 많은 신축 빌라 전세는 주의가 필요합니다. 왜냐하면…
- 실제 시세보다 전세가를 높게 설정한 경우 많고
- 다세대주택이라 소유주가 다르면, 등기부등본 관리도 복잡합니다
- 공사 후 미등기 상태거나 ‘확정일자만 있는 불안한 계약’도 존재
저도 예전에 신축 빌라 매물을 봤는데, 부동산이 “집주인이 외국에 있어서 못 만난다”고 하더라고요.
→ 바로 의심하고 패스했습니다.
11. 지방 전세는 더 꼼꼼하게 체크하세요
수도권 외 지역에서 전세를 구할 경우, 조건이 더 유리해 보일 수 있습니다.
하지만 시세 확인 어려움 + 전세가율 높은 지역은 사기 리스크가 더 클 수도 있어요.
지방 전세 시 주의사항:
- 시세 정보가 많지 않으므로 국토교통부 실거래가 공개 시스템 적극 활용
- 지역 부동산 커뮤니티, 블로그 검색으로 매물 후기 찾아보기
- 해당 지역의 전세가율 뉴스나 기사 검색
요즘 대전, 청주, 김포, 파주 등에서 무자본 갭투자 피해 사례가 늘고 있습니다.
신혼부부, 사회초년생일수록 보증금 보호 장치 없는 계약은 피하세요!
12. 깡통전세 피하는 3가지 핵심 체크포인트
마지막으로, 전세 사기를 피하는 실전 점검 리스트 3가지만 더 강조할게요.
- 보증금 vs 시세
→ 주변 실거래가보다 전세가가 과하게 높다면 위험 신호! - 등기부등본 + 확정일자 + 전입신고
→ 셋 중 하나라도 빠지면 보증금 보호에 취약 - 보증보험 가입 가능 여부 확인
→ 가입 자체가 안 되는 매물은 피하는 게 상책입니다
❓전세 계약 관련 FAQ
Q1. 계약 후 전입신고는 언제 해야 하나요?
→ 계약서 작성 직후, 이사 당일 바로 하세요. 확정일자는 다음 날부터 효력 발생합니다.
Q2. 계약금은 보통 얼마를 걸어야 하나요?
→ 전체 보증금의 10% 전후가 일반적입니다. 지나치게 적거나 많은 건 주의하세요.
Q3. 전세보증보험은 꼭 가입해야 하나요?
→ 필수는 아니지만, 안전을 위해 강력 추천합니다. 특히 다가구주택, 빌라라면 더더욱!