[배병휴 회장 @이코노미톡뉴스(EconomyTalk News, e톡뉴스)] 내년도 서울의 집값과 전세금이 모두 4% 이상 오른다는 연구 결과가 나왔다. 주로 주택공급 부족이 큰 원인이고 10.15부동산 대책 등 규제정책 영향도 작용했다는 분석이다.
주택산업연구원이 23일 ‘주택시장 전망과 정책 방향 간담회에서 토지거래 허가제 등 규제정책에 따른 매물 잠김효과와 전·월세 물량감소 대책을 서둘러야 할 것이라고 발표했다.
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공급부족이 누적돼 수도권 상승기류
주택산업연구원은 지난 20년간 주택가격에 큰 영향을 미친 유동성과 금리변동, 주택 수급과 경기 전망 등 여러 변수를 바탕으로 새해 집값을 전망했다.
이 결과 내년도 전국의 주택 매매가는 1.3%, 수도권은 2.5%, 서울은 4.2% 상승할 것으로 분석됐다.
연구원은 그동안 서울과 수도권의 주택공급 부족이 누적돼 전반적인 상승 기조를 나타낼 것으로 내다본 것이다. 또한 전국의 주택 전세가도 내년에 2.8% 오르고 수도권은 3.8%, 서울은 4.7%나 오를 것으로 예측했다.
연구원은 내년도 신규 입주 물량감소에다 토지거래 허가제에 따른 물량감소가 겹쳐 전 월세 가격 상승압력으로 작용했다고 분석했다.
전·월세 물량감소는 지난 10.15부동산 대책으로 주택매입 후 실거주 의무가 생겼기 때문이라고 해석된다.
문제는 2∼3년 전 아파트 착공물량 감소가 내년도 입주 물량감소로 나타난다는 점이다. 내년도 주택 준공물량은 25만 가구로 올해 34만 2천 가구보다도 크게 줄어든 전망이다. 특히 수도권의 공급물량은 12만 가구에 불과하다니 이는 실수요의 절반에도 미치지 못한다는 지적이다.
연구원은 “추가적인 수요억제책은 보유세와 거래세의 강화 정도만 남아있다”면서 지난 문재인 정부에서 강력한 과세 정책을 도입했지만 최대 6개월 이상 효과가 지속되지 못했다고 지적했다.
서울의 ’똘똘한 한 채‘ 쏠림이 집값 올려
결국 연구원은 각종 부동산 규제정책의 완화와 조기 공급 확대 방안이 근본 대책이 아니겠느냐고 말했다.
구체적으로 토지거래 허가제와 강력 대출 규제를 풀고 공급물량을 늘릴 수 있는 대책을 마련해야 한다는 뜻이다. 특히 공급 확대를 위해서는 재개발 재건축 관련 규제 등을 풀어 공급 속도를 높여야 한다는 주장이다.
한편 한국은행도 23일 금융안정 보고서를 통해 최근 집값 상승에 대해 똑똑한 집 한 채 쏠림이 심해지며 가계대출이 둔화하는데도 주택가격 상승세가 잡히지 않는 상황이라고 분석했다.
한은 보고서는 전국 아파트 시가총액에서 서울이 차지하는 비중이 2021년 41.7%에서 올해 43.3%로 상승했다고 분석했다.
이는 다주택과 관련 세제 규제 이후 서울의 주택매입수요가 커졌다는 뜻이다. 지방 사람들이 서울 아파트를 사려는 현상으로 서울 집값이 올랐다는 말이다. 올해 외지인이 서울의 주택을 매입한 비율이 24.4%로 서울에 거주하지 않는 사람들이 많이 사들인 것이다.
한은은 또 정부의 대출 규제로 가계부채 증가세가 둔화했는데도 집값 상승세가 지속되는 가계부채와 부동산 가격의 괴리 현상도 최근에 나타난 특징이라고 지적했다.
한은은 월세 거래 증가를 부동산 시장의 큰 변화로도 꼽았다. 임대차 거래 중 월세 비율은 지난 10월 60.2%까지 늘어났다. 이는 취약계층 주거비 부담을 늘려 경제 전반에 부정적인 영향을 미친다는 뜻이다.
결국 정부의 대출 규제로 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 어려워지고 이게 바로 전·월세 상승요인으로 나타났다는 것이다.
집값 상승이 금융 불균형 불러
한은 보고서는 주가와 환율 등 시장 변동성이 높은 가운데 수도권의 주택가격 상승으로 금융 불균형이 커질 것이란 우려도 제기했다.
한은은 올 하반기 한국금융 시스템은 전반적으로 안정 모습을 보였으나 주가가 급등락하고 원화가 상대적으로 약세를 지속하는 등 금융, 외환시장의 변동성이 높아지고 있다고 말했다.
문제는 외환 당국의 각종 대책에도 불구하고 원·달러 환율은 좀처럼 안정되지 않고 고공행진 모습이다.
한은 보고서는 최근 주택시장 상황과 가계부채와 관련 수도권의 주택가격은 상승하고 비수도권은 하락하는 차별화 현상이 나타나 비수도권 금융기관의 건전성에 악영향을 줄 수 있다고 지적했다.
또 월세 비중이 10월 기준 60.2%로 역대 최고로 높아진 상황은 갭투자를 방지하고 주택시장의 변동성을 낮춰 금융안정에는 긍정적이지만 취약계층의 주거비 부담을 높일 수 있다고 지적했다.
대출 규제 완화가 필요하다는 지적이다. 특히 무주택 실수요자에 대한 대출 규제의 외화가 중요하다는 결론이다.
