최근 전세사기 피해 사례가 급증하면서 많은 세입자들이 불안해하고 있습니다.
안전한 전세 계약을 위해서는 임대인의 세금 체납 여부를 확인하고, 확실한 법적 보호 장치를 마련하는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 전세사기를 방지하는 핵심 방법과 임대인의 미납세금 정보 확인 방법을 상세히 안내해 드리겠습니다.
전세 계약전에 최소한으로 아래 내용을 확인하여 전세사기에 대비하기를 바랍니다.
전세사기란? 피해 유형부터 알아보기
전세사기란 임대인이 세입자로부터 전세 보증금을 받고도 반환하지 않거나, 부동산에 이미 설정된 담보대출을 숨기고 계약을 체결하는 행위를 말합니다.
주요 전세사기 유형
- 이중 계약: 같은 집을 여러 명에게 전세 계약을 체결하는 방식
- 보증금 미반환: 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 잠적하는 경우
- 선순위 근저당 설정: 집이 이미 대출 담보로 설정되어 있어 경매로 넘어가면 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 경우
- 깡통전세: 집값이 전세금보다 낮아 보증금을 전액 돌려받기 어려운 상태
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전세사기를 방지하는 5가지 핵심 체크리스트
전세 계약을 체결하기 전, 다음 사항을 반드시 확인하세요.
1. 등기부등본 확인
등기부등본은 집의 소유권 및 담보 설정 여부를 확인할 수 있는 필수 문서입니다.
✅ 확인 방법:
- 대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)에서 열람 가능
- 소유자와 계약자가 동일한지 확인
- 근저당 설정 여부 확인 (대출 담보가 많다면 위험!)
2. 임대인의 미납국세 열람제도
전세 계약을 체결하기 전에 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것은 전세사기를 예방하고 보증금을 안전하게 보호하는 데 필수적입니다.
이를 위해 임대인의 미납국세 열람제도를 활용할 수 있습니다.
2025년 현재, 이 제도는 다음과 같은 절차와 조건으로 운영되고 있습니다.
2.1 미납국세 열람제도의 개요
미납국세 열람제도는 임차인이 임대인의 국세 체납 여부를 확인할 수 있도록 마련된 제도입니다. 기존에는 임대인의 동의가 있어야만 열람이 가능했으나, 최근 법령 개정을 통해 임차인의 권한이 확대되었습니다.
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2.2 임대인 동의 없이 미납국세 열람이 가능한 경우
2023년 4월부터 시행된 개정된 국세징수법에 따라, 다음 조건을 충족하는 경우 임대인의 동의 없이도 미납국세를 열람할 수 있습니다:
- 보증금이 1,000만 원을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우: 주택 및 상가 모두 해당되며, 계약 체결일부터 임대차 기간 시작일까지 열람이 가능합니다.
- 열람 신청 장소: 전국 모든 세무서에서 열람이 가능하며, 주택 소재지에 국한되지 않습니다.
- 필요 서류: 신분증과 임대차 계약서 사본을 제출해야 합니다.
이러한 제도 개선으로 임차인은 임대인의 세금 체납 여부를 보다 쉽게 확인할 수 있게 되었습니다.
2.3 임대인의 동의가 필요한 경우
보증금이 1,000만 원 이하인 임대차 계약의 경우, 여전히 임대인의 동의가 필요합니다.
이때는 임대인에게 납세증명서를 요청하거나, 임대인의 동의를 받아 세무서에서 미납국세를 열람할 수 있습니다.
2.4 미납국세 열람 절차
임대인의 동의 없이 미납국세를 열람하려면 다음 절차를 따릅니다:
- 세무서 방문: 전국 어느 세무서든 방문 가능합니다.
- 필요 서류 제출: 신분증과 임대차 계약서 사본을 제출합니다.
- 열람 신청: 미납국세 열람을 신청합니다.
- 열람 결과 확인: 세무서 담당자가 임대인의 체납 여부를 확인해줍니다.
이때, 임대인의 동의 없이 열람한 경우 해당 사실이 임대인에게 통보됩니다. 또한, 열람한 미납 내역은 복사나 촬영이 금지되며, 현장에서 직접 확인만 가능합니다.
2.5 미납국세 열람제도의 한계와 주의사항
- 임대인의 동의 필요 여부:
보증금이 1,000만 원 이하인 경우에는 여전히 임대인의 동의가 필요합니다. - 열람 범위 제한:
열람을 통해 확인할 수 있는 정보는 체납 여부에 한정되며, 구체적인 체납 금액이나 기간 등은 확인할 수 없습니다. - 열람 사실 통보:
임대인의 동의 없이 열람한 경우, 그 사실이 임대인에게 통보되므로 사전에 임대인과의 충분한 협의가 필요합니다.
이러한 제도의 개선으로 임차인은 임대인의 세금 체납 여부를 보다 쉽게 확인할 수 있게 되었으며, 이를 통해 전세사기를 예방하고 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
참고: 임대인의 미납국세 열람제도에 대한 자세한 내용은 아래 영상을 통해 확인하실 수 있습니다.
집주인 세금 체납 확인 주의점 BEST 2 – YouTube
3. 전세보증보험 가입
전세보증보험은 전세 보증금을 보호해주는 보험 상품으로, 반드시 가입하는 것이 좋습니다.
✅ 가입 가능 기관:
✅ 가입 조건:
- 전세 계약서가 존재해야 함
- 보증금이 일정 금액 이하일 경우 가입 가능
- 임대인의 동의 없이 가입 가능 (단, 집에 담보 대출이 과다한 경우 가입 불가)
4. 전입신고 및 확정일자 받기
전입신고와 확정일자는 세입자의 보증금을 법적으로 보호하는 핵심적인 절차입니다.
✅ 확정일자 받는 방법:
- 주민센터 방문 또는 정부24에서 온라인 신청
- 계약서 원본에 도장을 받아 보관
5. 시세 및 건축물대장 확인
전세금을 책정할 때 반드시 주변 시세를 비교해야 합니다.
✅ 확인 방법:
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 확인
- 부동산 앱 (네이버 부동산, 직방, 다방 등) 활용
- 건축물대장 확인 후 건물 상태 파악
전세사기 피해를 입었을 때 대처 방법
만약 전세사기를 당했다면 다음 절차를 따르세요.
- 즉시 경찰서에 신고
- 법률 상담 및 소송 준비 (대한법률구조공단 무료 상담 가능)
- 전세보증보험이 있다면 보증금 반환 청구
- 임대인의 재산을 가압류하여 손실 방지
결론: 안전한 전세 계약을 위한 필수 체크!
전세 계약을 하기 전 반드시 등기부등본, 임대인의 미납세금, 전세보증보험, 확정일자, 시세 확인을 철저히 해야 합니다.
전세사기 피해를 예방하는 가장 좋은 방법은 사전 조사와 법적 보호 장치를 마련하는 것입니다.
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📌 작성자: 부동산 전문가 / 공인중개사
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